Un venit mare nu îți garantează aprobarea unui credit ipotecar. Banca se uită la gradul de îndatorare, la vechime, la tipul contractului și la stabilitatea veniturilor — nu doar la suma din fluturașul de salariu. Iar aici apar cele mai multe surprize, pentru că majoritatea aplicanților vin la ghișeu cu idei greșite despre ce contează cu adevărat.
Am adunat cinci mituri pe care le auzim des la eRaport, de la oameni care se pregătesc să depună un dosar de credit ipotecar — pentru apartament, casă cu teren sau construcție. Sub fiecare, realitatea din analiza bancară.
Mitul 1: cu venit de 15.000 RON eviți orice refuz
Suna bine în teorie. În practică, un venit de 15.000 RON net poate fi la fel de „periculos" pentru bancă precum unul de 4.500 RON, dacă rata solicitată e disproporționată sau dacă mai există alte credite active.
Realitatea: banca nu se uită la venit izolat, ci la raportul dintre venit și toate obligațiile lunare — DTI. Pragul standard e 40%, iar pentru credite ipotecare poate ajunge la 45%. Un venit de 15.000 RON cu o rată de 7.000 RON la ipotecar plus 1.500 RON la un credit de nevoi ajunge la DTI de 56,6% — refuz automat, indiferent cât de impresionant pare venitul brut. Din datele eRaport, în ultimele 90 de zile am procesat 124 rapoarte pentru persoane fizice, iar gradul de îndatorare rămâne motivul de respingere cel mai frecvent întâlnit, nu venitul insuficient în sine.
Mitul 2: vechimea la actualul job trebuie să fie de minimum un an
Mulți cred că sub un an de vechime la angajatorul actual dosarul e respins din start. Nu e chiar așa.
Realitatea: vechimea minimă cerută de majoritatea băncilor pentru un salariat este de 3 luni la actualul loc de muncă, cu condiția să existe istoric de muncă anterior continuu, fără pauze mari. Dacă ai schimbat jobul recent dar rămâi în același domeniu, cu un contract pe perioadă nedeterminată, riscul e considerat scăzut. Problema apare când schimbarea recentă vine cu o perioadă de probă activă sau cu un salariu semnificativ mai mare care nu are încă istoric de plată — acolo banca cere, de regulă, cel puțin o lună-două de extrase de cont care să confirme încasarea noului venit.
Mitul 3: veniturile din chirii sau dividende nu se pun în calcul
Fals, dar cu nuanțe importante pe care puțină lume le cunoaște.
Realitatea: băncile acceptă venituri din chirii, dividende sau activități independente, dar aplică un coeficient de ajustare — de regulă între 70% și 85% din suma declarată, pentru că le consideră mai puțin stabile decât salariul. Un venit din chirie de 3.000 RON poate fi luat în calcul la 2.100-2.550 RON, în funcție de banca. Contează și dacă venitul are istoric de minimum 12 luni și dacă e declarat fiscal, nu doar încasat cash. Un venit „pe hârtie" fără declarație fiscală nu contează deloc în calculul DTI, oricât de real ar fi el în conturile tale.
Mitul 4: avansul mare compensează orice grad de îndatorare
Un avans de 40-50% dă senzația de siguranță absolută. Băncile nu văd lucrurile la fel.
Realitatea: avansul influențează LTV-ul și, implicit, dobânda oferită — vezi și cum influențează LTV și avansul dobânda la un credit ipotecar — dar nu rezolvă o problemă de DTI. Poți avea avans de 50% la un apartament de 300.000 RON euro și, totuși, să fii refuzat dacă venitul tău net nu susține rata rămasă. Banca analizează separat riscul de garanție (cât recuperează dacă vinde imobilul) și riscul de credit (cât de probabil ești să plătești rata). Un avans generos scade primul risc, nu al doilea.
Mitul 5: creditul pentru teren fără construcție se aprobă la fel ca cel pentru apartament
Cei care vor să cumpere un teren, cu gândul că vor construi „la anul", se lovesc adesea de un refuz pe care nu-l anticipează.
Realitatea: majoritatea băncilor tratează creditul ipotecar pentru teren fără proiect de construcție ca risc superior, cu LTV mai mic — uneori sub 60% — și dobândă mai mare decât la achiziția unei locuințe finalizate. Fără autorizație de construire și fără deviz, terenul e văzut ca garanție mai puțin lichidă. Dacă intenția reală e construcția, unele bănci acceptă un credit structurat pe tranșe, corelat cu stadiile lucrării, dar dosarul cere documentație suplimentară față de o achiziție simplă.
Ce contează, de fapt, dincolo de scor
Sincer, majoritatea refuzurilor pe care le vedem nu vin dintr-un istoric de plată prost, ci din combinația venit-vechime-DTI evaluată greșit de aplicant încă din faza de pregătire a dosarului. Dacă vrei să știi exact unde te situezi înainte să depui actele la bancă, poți genera un raport pentru persoane fizice care simulează analiza reală a băncii, cu DTI calculat corect și ajustările specifice veniturilor tale.
Merită și să te uiți la structura familiei tale, pentru că un codebitor sau veniturile unui soț/soție pot schimba radical tabloul DTI-ului — vezi cum influențează structura familiei analiza unei cereri de credit.
Întrebări frecvente
Dacă ai un venit mixt — salariu plus chirie plus dividende — cea mai bună strategie e să documentezi fiecare sursă separat, cu contracte și istoric de minimum 12 luni, înainte de a depune dosarul.
