Dacă declari venit din chirii la un credit ipotecar, banca îl acceptă de regulă în proporție de 70-80%, nu integral. Restul dispare din calculul DTI ca „marjă de siguranță" pentru perioadele de vacanță ale chiriașului sau întârzieri la plată.
Mulți aplicanți cred că un contract de închiriere e suficient. Nu e. Banca vrea istoric, continuitate și dovada că banii chiar intră în cont, nu doar că există o hârtie semnată la notar.
Mai jos sunt întrebările pe care le pune, în ordinea în care apar de obicei în discuția cu ofițerul de credite — nu neapărat de la simplu la complex, pentru că banca sare uneori direct la partea incomodă.
Ce documente dovedesc venitul din chirii?
Banca cere contractul de închiriere înregistrat la ANAF, nu unul „de acasă" semnat între tine și chiriaș fără nicio urmă fiscală. Fără înregistrare, venitul acela practic nu există pentru analist, oricât de real ar fi el.
Pe lângă contract, trebuie extrase de cont din ultimele 6-12 luni care arată intrarea sumei exact la data scadentă. Dacă suma variază de la o lună la alta, sau lipsește câte o transă, banca pune întrebări suplimentare și de multe ori reduce procentul luat în calcul.
De exemplu, un venit din chirii de 2.500 RON lunar, cu contract înregistrat de 8 luni și plăți constante, poate fi acceptat în proporție de 80% — adică 2.000 RON intră efectiv în calculul de venit eligibil.
De ce contează vechimea contractului de închiriere?
Un contract semnat acum două luni cântărește mult mai puțin decât unul cu istoric de doi ani. Banca vrea să vadă că relația de închiriere e stabilă, nu o soluție de moment pentru a umfla dosarul de credit chiar înainte de aplicare.
Dacă ai schimbat chiriași de trei ori într-un an, asta e un semnal de instabilitate, chiar dacă apartamentul a fost mereu ocupat. Vacanța locativă — perioada în care proprietatea stă neînchiriată — se scade din calculul anual de venit, de obicei o lună pe an ca ipoteză standard.
Ce se întâmplă dacă proprietatea închiriată e ea însăși ipotecată?
Aici lucrurile se complică real. Dacă proprietatea din care obții chiria are deja un credit ipotecar activ, banca scade rata acelui credit din venitul net din chirii înainte să calculeze eligibilitatea pentru noul împrumut.
Practic, un venit brut din chirii de 3.000 RON, dintr-un apartament cu rată ipotecară de 1.400 RON, contează ca venit net de doar 1.600 RON — și din acesta se mai aplică procentul de 70-80% amintit mai sus. Ajungi la aproximativ 1.200-1.300 RON venit eligibil, mult sub ce credeai inițial că poți documenta.
Poți combina venitul din chirii cu salariul pentru un credit mai mare?
Da, și e cea mai frecventă situație în dosarele analizate. Banca adună venitul net salarial cu procentul acceptat din chirii, apoi aplică pragul de DTI de 45% pentru credit ipotecar la suma totală.
Un exemplu concret: salariu net de 5.000 RON plus 1.600 RON venit eligibil din chirii înseamnă un venit total de 6.600 RON. La un DTI de 45%, rata maximă acceptabilă pentru toate creditele active e de aproximativ 2.970 RON lunar.
Onest, care e partea pe care băncile nu o spun clar la ghișeu?
Multe bănci nu îți spun din prima discuție că procentul acceptat din chirii diferă de la o instituție la alta — unele acceptă 70%, altele merg până la 85%, în funcție de politica internă de risc. Dacă primești un refuz sau o eligibilitate mai mică decât te așteptai la o bancă, nu înseamnă automat că profilul tău e slab. Poate fi doar politica acelei bănci față de venitul din chirii, iar la alta calculul iese diferit.
De asta contează să știi dinainte cum arată calculul complet de DTI cu toate sursele tale de venit, nu doar să mergi cu ce crezi tu că se acceptă.
Ce se întâmplă dacă declari venit din chirii la Fisc, dar nu la bancă?
Aici e o greșeală des întâlnită. Dacă venitul e declarat la ANAF pentru impozitare dar nu apare corect documentat în dosarul de credit, banca îl poate ignora complet — nu pentru că nu e real, ci pentru că lipsește corelarea între declarația fiscală și extrasele de cont prezentate. Verificarea fiscală face parte din proces exact ca la firme, doar că aici se aplică persoanei fizice, nu companiei.
Din datele eRaport, în ultimele 90 de zile am procesat 124 de rapoarte pentru persoane fizice, iar creditul pentru nevoi personale rămâne cel mai cerut tip de finanțare, cu 65% din total. Ipotecarele cu venit combinat din chirii și salariu sunt însă printre dosarele care generează cele mai multe întrebări suplimentare din partea analiștilor, tocmai din cauza documentației incomplete.
Merită să aplici dacă venitul din chirii e sursa principală?
Depinde cât de solid poți documenta continuitatea. Dacă venitul din chirii reprezintă peste 50% din venitul total declarat, unele bănci cer un istoric mai lung, de minimum 12 luni, și pot solicita și o evaluare a riscului de vacanță locativă pe termen mediu, mai ales dacă zona are cerere scăzută de închiriere.
Nu e un refuz automat, dar procesul durează mai mult și dosarul trebuie construit cu grijă, cu toate contractele și extrasele aliniate perfect pe perioade.
Înainte să depui dosarul la bancă, verifică-ți exact cum arată calculul de DTI cu toate sursele de venit incluse, ca să nu afli abia la ghișeu că procentul acceptat din chirii îți schimbă tot planul de finanțare. Un raport de eligibilitate pentru persoane fizice îți arată din timp unde stai și ce documente lipsesc.
Întrebări frecvente
Ce procent din venitul din chirii acceptă banca la un credit ipotecar?
De obicei între 70% și 85% din venitul net din chirii, în funcție de politica internă a băncii. Procentul mai mic se aplică atunci când contractul de închiriere are vechime redusă sau istoricul de plăți în cont nu e complet documentat pe minimum 6-12 luni.
Contează dacă chiriașul plătește cash sau prin transfer bancar?
Da, foarte mult. Banca ia în calcul aproape exclusiv sumele care apar în extrasul de cont, cu dată și sursă clară. Plățile cash, chiar declarate la ANAF, sunt greu de verificat și de multe ori nu sunt acceptate ca dovadă solidă de venit.
Se poate folosi venitul din chirii ca sursă unică pentru un credit ipotecar?
Teoretic da, dar practic e mai dificil. Băncile preferă combinația cu un venit salarial sau din activitate independentă, pentru diversificare. Dacă venitul din chirii e singura sursă, se cere istoric mai lung și documentație suplimentară privind stabilitatea chiriașului.
Ce se întâmplă cu venitul din chirii dacă apartamentul stă gol câteva luni?
Banca aplică deja o ipoteză de vacanță locativă, de regulă echivalentul unei luni pe an, chiar dacă în realitate apartamentul a fost mereu închiriat. Asta reduce automat venitul anual eligibil folosit în calculul de DTI, indiferent de contractul curent.
Trebuie contractul de închiriere înregistrat la ANAF pentru a fi luat în calcul?
Da, aproape toate băncile cer înregistrarea fiscală a contractului de închiriere. Un contract nedeclarat, chiar dacă e semnat corect între părți, nu poate fi corelat cu o sursă oficială de venit și de regulă nu intră deloc în calculul de eligibilitate pentru credit.
