Banca nu ia în calcul chiria ca venit decât dacă e declarată fiscal și are contract pe minim 12 luni. Fără aceste două lucruri, poți avea 2.000 RON chirie încasată în mână și banca să treacă pe lângă ea ca și cum n-ar exista.
E o discuție care revine mereu la aceeași concluzie: mulți cumpărători vin cu un plan bun pe hârtie, dar prost documentat. Dacă vrei ca banca să-ți accepte venitul din chirie în calculul DTI, trebuie să treci prin șapte verificări. Le trecem pe rând, cu exemple de sume reale.
Declară chiria la ANAF înainte să depui dosarul
Cel mai frecvent motiv de respingere a venitului din chirie e simplu: nu există declarație fiscală. Banca nu poate documenta oficial un venit "la negru", indiferent cât de constant e el.
Greșeala tipică: proprietarul are contract de chirie semnat cu chiriașul, dar nu a depus declarația unică la ANAF. Din perspectiva băncii, acel venit nu există în sistem, deci nu poate fi introdus în calculul de eligibilitate.
Ce verifică banca: extras din declarația unică sau adeverință de venit din chirii, corelată cu contractul de locațiune. Dacă declari 1.500 RON/lună dar contractul arată 1.800 RON, banca ia varianta mai mică, cea documentată fiscal.
Ai un contract de chirie valabil, nu unul expirat de 6 luni
Contractul de chirie trebuie să fie activ la momentul aplicării, nu unul care s-a terminat și nu a fost reînnoit. Băncile verifică data de valabilitate, nu doar existența unui document semnat cândva.
Oamenii greșesc des aici: au un contract din 2023, chiriașul e tot acolo, dar actul nu a fost prelungit oficial. Pentru bancă, asta înseamnă venit incert, pentru că nu există bază contractuală curentă.
Exemplu concret: un venit din chirie de 1.700 RON/lună, cu contract expirat de 4 luni, e ignorat complet în calculul veniturilor. Dacă același contract ar fi fost prelungit la timp, banca l-ar fi luat în calcul la 80% din valoare, conform politicii interne standard pentru venituri din chirii.
Verifică dacă banca acceptă doar 70-80% din venitul din chirie
Aici apare confuzia cea mai mare. Chiar dacă ai contract și declarație fiscală în regulă, banca nu ia chiria 100% în calcul. Majoritatea instituțiilor aplică un discount, de regulă între 70% și 80%, pentru a acoperi riscul de vacanță a proprietății sau de neplată a chiriașului.
Un venit brut declarat de 2.000 RON/lună devine astfel 1.400-1.600 RON în calculul de eligibilitate. Diferența poate schimba radical suma pe care o poți accesa.
Ce nu-ți spun la ghișeu: unii consultanți lasă impresia că tot venitul din chirie contează 100%, ca să pară dosarul mai atractiv. Realitatea vine la semnarea contractului de credit, când suma eligibilă e mai mică decât te-ai fi aștepta.
Calculează-ți DTI cu venitul din chirie deja ajustat
Gradul de îndatorare standard e plafonat la 40%, iar pentru credite ipotecare pragul ajunge la 45%. Venitul din chirie ajustat (cel de 70-80%) intră în calculul acestui procent, alături de salariu și alte venituri documentate.
Exemplu: un venit salarial de 5.500 RON net plus 1.500 RON din chirie ajustată (dintr-un venit brut de 2.000 RON) înseamnă un venit total eligibil de 7.000 RON. Dacă rata lunară estimată pentru creditul ipotecar plus alte rate existente ar depăși 3.150 RON, dosarul e la limita superioară a DTI de 45%.
Din datele eRaport, în ultimele 90 de zile am procesat 124 de rapoarte pentru persoane fizice, iar creditul de nevoi rămâne cel mai cerut tip de finanțare, cu 65% din cereri. Chiar și pentru cei care aplică pentru ipotecar, mulți vin cu venituri suplimentare din chirii pe care nu le-au documentat corect înainte.
Nu conta pe chiria unei proprietăți pe care încă nu ai cumpărat-o
Există o variantă frecvent întâlnită: cumperi un apartament cu scopul de a-l da în chirie și vrei ca banca să calculeze venitul viitor din chirie ca parte din venitul eligibil pentru acel credit. Aproape nicio bancă din piața românească nu acceptă acest tip de proiecție.
Motivul e simplu: nu există istoric, nu există contract, nu există chiriaș. Banca lucrează cu venituri documentate, nu cu estimări optimiste despre cât ai putea încasa.
Dacă strategia ta e să cumperi o proprietate pentru a o închiria, va trebui să documentezi eligibilitatea creditului doar cu veniturile tale actuale, fără chiria viitoare. Abia la o eventuală refinanțare, după 12 luni de contract activ, poți introduce acel venit în ecuație.
Verifică dacă proprietatea de chirie e pe numele tău sau al codebitorului
Dacă proprietatea generatoare de chirie e pe numele altcuiva din familie, dar tu ești solicitantul principal, banca poate refuza să considere acel venit, chiar dacă e declarat corect fiscal. Trebuie existe legătură directă între beneficiarul venitului și solicitantul creditului.
Soluția uzuală: adaugi persoana respectivă drept codebitor. Structura familiei și modul în care veniturile membrilor sunt distribuite în dosar influențează direct calculul DTI, exact cum am detaliat într-un articol dedicat despre [cum influențează structura familiei analiza unei cereri de credit](/structura-familie-credit/).
Pregătește un istoric de minim 12 luni de încasări, nu doar contractul
Contractul de chirie e primul pas, dar băncile mai exigente cer și dovada încasării efective: extrase de cont care arată transferuri lunare constante de la chiriaș, nu doar cash nedocumentat. Fără acest istoric, chiria rămâne teoretică.
Un venit din chirie de 1.800 RON/lună, cu 12 luni de extrase de cont care confirmă sumele, cântărește mult mai mult în ochii analistului decât un contract proaspăt semnat, fără nicio tranzacție în urmă. Diferența se vede în procentul de discount aplicat: unele bănci trec de la 70% la 80% din venit exact pentru acest motiv.
Sincer, majoritatea dosarelor respinse pe acest criteriu nu au probleme de venit real, ci de documentare. Chiria exista, era plătită, dar nimeni nu s-a gândit să o treacă prin canale oficiale înainte de a aplica la bancă.
Verifică-ți eligibilitatea înainte să depui dosarul la bancă
Toate aceste șapte verificări au un fir comun: banca nu lucrează cu venituri reale, ci cu venituri documentabile. Diferența dintre cele două poate schimba suma creditului cu câteva mii de lei pe lună de rată eligibilă.
Înainte să depui dosarul, poți genera un raport care simulează exact cum va analiza banca veniturile tale, inclusiv cele din chirii, pe [eRaport.ro](/). E mai ieftin să corectezi o problemă acasă decât să afli despre ea după un refuz oficial.
Întrebări frecvente
Chiria încasată în cash poate fi folosită la calculul creditului ipotecar?
Nu, dacă nu e declarată fiscal și nu există dovada tranzacției. Banca cere fie declarație unică la ANAF, fie adeverință de venit din chirii, plus extrase de cont care confirmă încasarea constantă a sumelor pe o perioadă relevantă.
Cât din venitul din chirie ia banca în calcul la DTI?
De regulă, 70-80% din venitul brut declarat din chirie, pentru a acoperi riscul de vacanță a proprietății sau neplată. Procentul exact diferă de la o bancă la alta și poate crește dacă ai istoric îndelungat de încasări documentate.
Pot folosi chiria unei proprietăți pe care vreau să o cumpăr cu creditul respectiv?
Aproape nicio bancă din România nu acceptă venitul viitor dintr-o chirie neexistentă. Eligibilitatea se calculează doar pe baza veniturilor actuale documentate. Venitul din chirie poate fi introdus abia după ce ai contract activ și istoric de minim 12 luni.
Contractul de chirie expirat contează la calculul creditului?
Nu. Banca cere un contract valabil la momentul aplicării, nu unul expirat, chiar dacă chiriașul e același și plătește constant. Fără prelungire oficială, venitul respectiv e considerat nedocumentat și exclus din calcul.
Trebuie codebitor dacă proprietatea de chirie e pe numele soțului/soției?
Dacă vrei ca venitul din chirie să conteze în dosarul tău, persoana pe numele căreia e proprietatea trebuie inclusă ca codebitor sau colocatar în cerere. Altfel, banca nu poate atribui acel venit solicitantului principal al creditului.
