Un venit de 6.200 RON net pe lună nu a fost suficient pentru Cristian Bălan din Brăila. Banca i-a respins dosarul de credit ipotecar la a doua analiză, deși la prima discuție cu ofițerul de credit totul părea în regulă. Motivul: 480 RON din venitul lunar raportat proveneau din dobânzi la depozite bancare, iar banca a scos complet suma din calculul veniturilor eligibile.

Cristian are 41 de ani, lucrează ca inginer software la o firmă din Brăila și avea un plan clar: apartament de 78.000 EUR, avans de 20%, credit ipotecar pe 25 de ani. Venitul lui de bază era 5.720 RON net, la care adăugase dobânda anuală din trei depozite la termen, transformată în echivalent lunar. Pe hârtie, suma totală susținea o rată de aproximativ 2.150 RON, confortabil sub pragul de 45% DTI pentru ipotecare.

Ce a scos banca din calculul venitului eligibil

Analistul de credit i-a explicat clar: dobânzile la depozite nu se acceptă ca venit recurent, oricât de constante ar fi părut în ultimii trei ani. Nu contează că fișele de la bancă arătau plăți lunare de dobândă. Pentru instituția care acordă creditul, dobânda depinde de decizia clientului de a menține banii blocați — poate retrage depozitul oricând, deci nu e un flux garantat.

Fără cei 480 RON, venitul eligibil al lui Cristian a scăzut la 5.720 RON. Rata calculată inițial la 2.150 RON depășea acum 37,6% din venitul rămas — încă sub pragul de 45%, dar suficient de aproape ca banca să ceară un avans mai mare sau o sumă mai mică împrumutată. Diferența de 480 RON pe hârtie a însemnat, practic, o reducere de aproape 12.000 RON din suma maximă pe care o putea împrumuta pe 25 de ani.

Sincer, majoritatea oamenilor cred că orice sumă care intră constant în cont contează la calculul de îndatorare. Nu e așa. Banca face diferența strictă între venit din muncă (salariu, PFA, chirii cu contract înregistrat) și venit din capital sau investiții, care e considerat volatil chiar dacă istoric a fost stabil.

Cum a recalculat banca dosarul lui Cristian

Ofițerul de credit i-a propus două variante, ambele documentate transparent:

• Reducerea sumei împrumutate cu aproximativ 10.000 EUR, păstrând avansul inițial de 20%.
• Mărirea avansului cu 8.000 EUR din economiile suplimentare, pentru a păstra suma dorită și rata sub pragul confortabil de 35% DTI.

Cristian a ales a doua variantă. A mai scos 8.000 EUR din economii — bani pe care îi ținea tot într-un depozit — și a dus avansul la 28%. Rata finală aprobată a fost 1.890 RON, la un DTI de 33%, mult sub limita de 45% impusă pentru credite ipotecare. Diferența dintre planul inițial și cel aprobat a fost de trei săptămâni de renegociere și o vizită suplimentară la bancă.

De ce contează asta pentru orice aplicant cu venituri mixte

Situația lui Cristian nu e izolată. Din datele eRaport, cel mai frecvent tip de credit cerut de persoanele fizice este creditul pentru nevoi personale, cu 65% din rapoartele procesate pentru PF în ultimele 90 de zile — dar tiparul de venituri „ajutate" cu surse pasive apare constant și la dosarele ipotecare analizate.

Dacă ai venituri din chirii fără contract înregistrat la ANAF, dividende neregulate sau dobânzi din depozite, tratează-le ca pe un plus de siguranță, nu ca pe bani pe care banca îi va număra automat. Vechimea minimă cerută pentru un venit din muncă este de 3 luni la angajatorul curent, dar pentru veniturile pasive nu există un standard unitar — fiecare bancă decide de la caz la caz, iar decizia e aproape mereu conservatoare.

Onest, cea mai sigură strategie e să calculezi rata pe baza venitului de bază, fără nimic în plus, și să tratezi orice sursă suplimentară ca pe o marjă de siguranță. Dacă poți susține rata doar din salariu sau din venitul PFA principal, dosarul trece rapid prin analiză. Dacă rata depinde de dobânzi, chirii nedocumentate sau bonusuri variabile, riști exact ce a pățit Cristian: o recalculare târzie, cu presiune pe termen scurt să găsești bani suplimentari.

Ce poți verifica înainte să depui dosarul

Un calcul preliminar al gradului de îndatorare, făcut înainte de a merge la bancă, îți arată exact unde stai față de pragul de 45% pentru ipotecare. Poți vedea și cum se comportă structura veniturilor tale dacă exclud sursele pasive — exact scenariul pe care banca îl va aplica automat.

Structura familiei și numărul de codebitori pot influența și ele calculul, la fel cum arătam în articolul despre cum influențează structura familiei analiza unei cereri de credit. Dacă ai un venit mixt, cu surse multiple, un raport financiar independent, generat înainte de aplicare, îți arată exact ce va vedea banca și unde riști respingerea sau recalcularea.

Poți genera un astfel de raport pentru persoane fizice pe eRaport.ro, cu simulare DTI bazată pe venitul eligibil real, nu pe suma brută din extrasul de cont.

Întrebări frecvente

Contează dobânda la depozite ca venit eligibil pentru credit ipotecar?

Nu, majoritatea băncilor exclud dobânda la depozite din calculul venitului eligibil, indiferent cât de constantă a fost istoric. Motivul: depozitul poate fi lichidat oricând de client, deci fluxul nu e garantat pe durata creditului.

Ce venituri acceptă banca la calculul DTI pentru ipotecar?

Banca acceptă în general salariul net, venitul PFA documentat fiscal și chiriile cu contract înregistrat la ANAF. Bonusurile variabile și veniturile din capital (dobânzi, dividende) sunt de regulă excluse sau acceptate parțial, cu documentare suplimentară.

Cât de mult poate scădea suma împrumutată dacă banca exclude venituri pasive?

Depinde de proporția venitului pasiv din total. În cazuri ca cel al lui Cristian Bălan, excluderea a 480 RON lunar a redus suma eligibilă cu aproximativ 10.000-12.000 EUR pe un credit ipotecar pe 25 de ani.

Ce prag DTI se aplică la creditul ipotecar în 2026?

Pragul standard pentru credite ipotecare este 45% din venitul net eligibil, calculat după includerea tuturor ratelor existente. Pentru credite de nevoi personale, pragul standard este 40%.

Merită să mărești avansul dacă banca exclude o parte din venit?

Da, dacă vrei să păstrezi suma dorită împrumutată. Mărirea avansului reduce suma finanțată și, implicit, rata lunară, aducând DTI-ul sub pragul de 45% fără să fie nevoie de venituri suplimentare recalculate.

Generează raport pentru Persoane Fizice Generează raport pentru Persoane Juridice