Banca ia în calcul doar venitul pe care îl poți dovedi cu acte, nu ce câștigi „la negru" sau ocazional. Asta înseamnă că, deși încasezi 8.000 RON pe lună din mai multe surse, dacă doar 5.000 RON apar în adeverințe și extrase, restul de 3.000 RON nu contează în calculul de îndatorare.

Ai citit deja despre gradul de îndatorare și despre stabilitatea veniturilor pe blogul nostru. Articolul de azi ia problema din alt unghi: ce tipuri de venit sunt acceptate oficial la un credit ipotecar și care sunt capcanele pe care mulți solicitanți le descoperă abia în ziua semnării dosarului.

Ce venituri acceptă banca la un credit ipotecar?

Banca acceptă salariul de bază, indiferent dacă e pe perioadă nedeterminată sau determinată, cu condiția vechimii minime de 3 luni la angajatorul actual. Acceptă și venituri din chirii, dividende, pensii, PFA sau activități independente, dar cu documentație fiscală completă pe ultimii 1-2 ani.

Bonusurile și comisioanele intră în calcul doar dacă sunt recurente și documentate în ultimele 6-12 luni, nu ca sumă unică. Un venit din chirie de 1.500 RON lunar, de exemplu, se ia în calcul la 80-85% din valoare, pentru că banca presupune perioade de neocupare a locuinței închiriate.

De ce nu ține cont banca de venitul „la negru"?

Simplu: pentru că nu are cum să-l verifice și nu-și poate asuma riscul. O bancă nu aprobă un credit ipotecar pe baza a ceea ce spui că încasezi, ci pe baza a ceea ce apare în ANAF, în extrasele de cont și în adeverințele de venit.

Sincer, aici pică cele mai multe planuri făcute „pe hârtie de acasă". Cineva calculează că își permite o rată de 3.000 RON pentru că are venituri reale de 9.000 RON, dar banca îi validează doar 6.000 RON. Diferența de 3.000 RON dispare pur și simplu din ecuație, iar rata maximă acceptată scade proporțional.

Cât de mult scade venitul luat în calcul dacă ai venituri variabile?

Depinde de tipul venitului, dar rareori se ia 100% din suma brută încasată. La PFA sau activități independente, banca face media ultimelor două exerciții fiscale și aplică, de multe ori, un coeficient de ajustare de 70-80%, mai ales dacă veniturile fluctuează de la un an la altul.

La comisioane și bonusuri variabile, media se calculează pe 6-12 luni, iar dacă există o lună cu venit zero în acea perioadă, media scade automat. Un consultant de vânzări cu venituri lunare între 4.000 și 9.000 RON va vedea, probabil, un venit mediu validat de 5.500-6.000 RON, nu 9.000 RON cum a avut în luna cea mai bună.

Am scris deja despre diferența dintre venitul fix și cel variabil în evaluarea unui credit — dacă acest scenariu ți se aplică, merită să citești și articolul dedicat exclusiv acestui subiect.

Poți combina venituri de la doi angajatori diferiți?

Da, poți, atât timp cât ambele contracte sunt active și documentate corespunzător, iar vechimea minimă de 3 luni este respectată la fiecare. Banca adună veniturile nete din cele două surse și calculează gradul de îndatorare pe total.

Există totuși o nuanță: dacă unul dintre contracte e cu normă parțială sau are o clauză de încetare apropiată, banca poate cere clarificări suplimentare sau poate exclude acel venit din calcul. Un venit de 3.000 RON de la job-ul principal plus 1.800 RON de la un al doilea contract part-time înseamnă un total de 4.800 RON, dar doar dacă ambele apar clar în extrasul de cont pe minimum 3 luni consecutive.

Ce se întâmplă dacă venitul tău e chiar la limita gradului de îndatorare?

Aici lucrurile devin incomode pentru mulți solicitanți. Pragul standard de îndatorare este de 40%, dar la creditul ipotecar acesta poate urca până la 45%, conform reglementărilor actuale. Dacă venitul net lunar validat este de 5.000 RON și ai deja o rată activă de 800 RON, rata maximă acceptată pentru noul credit ipotecar se calculează la limita superioară de 45% din venit, adică 2.250 RON, din care se scade rata existentă.

Practic, îți mai rămân 1.450 RON disponibili pentru noua rată ipotecară. Dacă banca estimează o rată de 1.600 RON pentru suma și perioada solicitată, cererea va fi respinsă sau vei primi o sumă mai mică decât ai cerut inițial. Diferența de 150 RON pare mică, dar poate însemna respingerea directă a dosarului, fără posibilitate de negociere pe loc.

Din datele eRaport, în ultimele 90 de zile am procesat 124 rapoarte pentru persoane fizice, iar creditul de nevoi rămâne cel mai frecvent solicitat, cu 65% din total. Chiar și așa, structura veniturilor apare constant ca prim motiv de recalculare a sumei aprobate, indiferent de tipul de credit analizat.

Contează vârsta la care se termină creditul, în raport cu venitul?

Da, și mulți solicitanți uită complet de acest detaliu până în ședința de semnare. Vârsta maximă acceptată la finalul creditului este de 70 de ani, ceea ce înseamnă că, dacă ai 55 de ani acum, perioada maximă de creditare rămâne de 15 ani, nu cei 30 pe care i-ai calculat inițial.

O perioadă mai scurtă înseamnă o rată lunară mai mare pentru aceeași sumă împrumutată. Cineva care voia 200.000 RON pe 30 de ani, cu o rată estimată la 1.700 RON, va vedea rata urcând spre 2.400-2.500 RON pe o perioadă de 15 ani, la dobânzi apropiate de nivelul actual al IRCC de 5,99% trimestrial. Diferența e suficientă cât să scoată dosarul din grila de îndatorare acceptată.

Merită să afli venitul validat înainte de a aplica la bancă?

Onest, da — și e exact pasul pe care majoritatea oamenilor îl sar. Mulți solicitanți ajung la discuția cu banca având o estimare proprie a venitului, complet diferită de ce va calcula analistul de credit, iar asta înseamnă timp pierdut, uneori săptămâni întregi de documente strânse degeaba.

Un raport de eligibilitate făcut înainte de a depune dosarul îți arată exact cum va fi citit venitul tău de către bancă, ce documente lipsesc și care e rata maximă realistă pe care o poți susține. Dacă vrei să vezi cum arată calculul înainte să mergi la ghișeu, poți genera un raport pentru persoane fizice direct pe eRaport.ro.

Nu e un pas care garantează aprobarea, dar elimină surprizele de genul „venitul validat e cu 30% mai mic decât cel declarat". Iar la un credit ipotecar, unde sumele și perioadele sunt mari, o diferență de câteva sute de RON în calculul lunar poate decide singură dacă dosarul trece sau nu.

Întrebări frecvente

**Ce documente dovedesc venitul pentru un credit ipotecar?**

Adeverință de venit de la angajator, extrase de cont pe ultimele 3-6 luni, declarații fiscale pentru PFA sau activități independente, contracte de închiriere înregistrate la ANAF pentru venituri din chirii.

**Se ia în calcul venitul din străinătate?**

Da, dacă provine dintr-un contract de muncă activ, documentat și transferat constant în cont. Băncile pot aplica însă un coeficient de ajustare valutar sau de risc, în funcție de țara sursă și de stabilitatea plăților.

**Ce se întâmplă dacă schimbi jobul chiar înainte de a aplica?**

Poate scădea suma aprobată sau poate întârzia dosarul, pentru că vechimea minimă de 3 luni la noul angajator trebuie respectată. Dacă acest scenariu ți se aplică, citește și articolul despre schimbarea recentă a locului de muncă și impactul ei asupra creditului.

Generează raport pentru Persoane Fizice Generează raport pentru Persoane Juridice